Flujo operativo
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Utilidad operativa neta antes de pagar deuda: ingresos menos gastos operativos (sin contar intereses, principal, depreciación ni impuestos). Es el efectivo realmente disponible para el servicio de deuda.
Servicio de deuda existente
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Suma de todos los pagos anuales de la deuda: amortización de capital más intereses (todas las facilidades). En CRE se le conoce como debt service.
Resultado
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Fórmula y método
DSCR = Flujo operativo disponible (NOI) ÷ Servicio anual de deuda (principal + intereses)
El monto de crédito soportable es el valor presente (PV) de la anualidad de pagos que tu flujo puede cubrir: la deuda más grande cuyos pagos, al plazo y tasa dados, no exceden el servicio máximo permitido por el DSCR objetivo.
Método: práctica estándar de banca comercial y finanzas corporativas.
- El DSCR (Debt Service Coverage Ratio) es la métrica central de suscripción de crédito comercial e inmobiliario. La U.S. Small Business Administration exige un DSCR mínimo de 1.15× global (SOP 50 10); la banca de CRE típicamente pide 1.20×–1.35×, y 1.25× es el umbral de referencia más usado.
- El cálculo del monto soportable como valor presente de una anualidad es la fórmula clásica de finanzas corporativas — Brealey, Myers & Allen, Principles of Corporate Finance; Ross, Westerfield & Jordan, Fundamentals of Corporate Finance.
- Referencia regulatoria de cobertura y capacidad de pago: Comité de Basilea (BCBS) y, en México, las disposiciones de la CNBV sobre calificación de cartera y capacidad de pago del acreditado.
Herramienta educativa de FinIQ para estimación rápida. No sustituye el análisis de crédito de una institución financiera; las políticas de cada acreedor, garantías, covenants e impuestos modifican el resultado. Los valores no constituyen oferta ni asesoría de inversión.